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业绩：涨幅一般，目标稳健
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年报点评｜首创置业：业绩稳健增长，回A值得期待
小Q导读：全国最大奥特莱斯运营商，2018年或完成A股上市。
文／克而瑞研究中心 沈晓玲、刘敏
2016年，首创置业实现合约销售金额455.1亿元，同比增长40%，合约金额涨幅对比2016年百强房企平均50%的涨幅，属于一般水平。值得一提的是，签约均价20000元/平米，同比增长72%。主要得益于高端项目的增长，年内着力打造的天阅系、禧瑞高端产品线迎合了市场需要，取得了销售业绩的突破。其中2016年推出的北京天阅公馆与天阅西山，实现签约金额22亿元，签约均价超70000元/平米。
在销售目标上，公司提出2017年500亿合约销售，显得较保守和稳健。公司全年将备货720多亿元，其中2016年底货源有327亿元，新推货源有397亿元。按照销售目标，全年去化率达到69%便可完成。由于全年货源66%位于京津沪地区，市场较热，去化率有保障。2017年，公司将重点推出北京天阅西山、北京大兴清源路项目、上海天阅滨江项目、天津大都会等项目。
核心城市集中度加大，业绩贡献率进一步提高。2016年，五大核心城市（北京、上海、天津、重庆、成都）及悉尼、布里斯班实现合约销售金额430.9亿元，占比95%，较上年提升8个百分点。其中五大核心城市中，北京、上海、天津销售额增长明显，分别较上年增长77%、27%、61%，成都和重庆基本保持不变。此外，京津沪三地销售额占总销售额达74%，较上年提高10个百分点。显示出首创的业绩增长主要源于京沪津三地，而且这三地对集团销售金额权重进一步提升。其中，上海市场取得较大突破，合约销售突破50亿，随着上海业绩的上升，集团的业务分布也做出了调整，在财务报表中将上海单列。
海外地产稳步推进，今年进军墨尔本。在海外地产方面，公司继续深耕澳洲，2016年新进城市布里斯班，今年预计还将进入墨尔本。首创于2014年首入澳洲，次年与澳洲当地开发商Dyldam合作开发3个项目，实现销售额51亿元，2016年则在澳洲业绩增长到59亿元，同比增长16%。
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拿地：京津沪加大、加快布局商业地产业务
布局核心城市，京沪比重加大。2016年，首创新增13个土地项目，新增土地金额181亿元，同比下降26%；新增土地总建筑面积，同比下降47%。其中地产开发有6幅地块， 奥特莱斯有11幅地块。
在地产开发方面，京沪占比进一步提升。五大核心城市及澳洲占比96%，较上一年提高1个百分点，京沪占比75%，较上一年提高5个百分点。在上海土拍价格持续上涨的情况下，首创依然加大对上海土地的投入。继2015年，首创实施大上海战略，在沪获取松江、青浦及嘉定等8个地块，其中重点打造的位于上海内环的杨浦区平凉社区地块，在建项目首创天阅滨江主打“高端住宅+商业”，被视为首创在上海的核心项目；16年继续加码，先后收获上海青浦徐泾项目、周浦项目、浦东新场项目等4大地块。值得一提的是，首创在上海有两大土地项目，选择以入股的方式参与合作开发，分别是入股保利地产拿下的上海周浦地王项目，入股中粮地产上海浦东新场项目。
在商业地产上，继续加大奥特莱斯的布局。集团依托商业地产发展平台首创钜大，加快在奥特莱斯方面的业务扩张，2016年分别在西安、郑州、济南、合肥及重庆取得5快奥特莱斯地块。加上已成功将开业的房山、湖州、昆山三家奥特莱斯注入首创钜大。至此，首创置业在全国布局13个奥特莱斯项目，成为国内最大的奥特莱斯营运商。其中，已开业的房山、万宁、湖州、昆山奥特莱斯项目共实现营业额约24亿，成为集团业绩贡献的重要来源。值得一提的是，首创钜大成功引入远洋集团和KKR作为战略股东，为奥特莱斯进行全国扩张增添了资金保障。
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盈利：营业收入上升明显，毛利率和核心净利润小幅下降
2016年，首创实现总收入为203.5亿，同比上升27%，其中房地产销售196亿元，同比增长27%，营业收入和房地产销售收入实现了同步增长。但是，16年净利润为28.8亿，同比减少3.6%，其中在五大核心城市中北京的净利润最高，为6.3亿。净利率为14%，较上一年下降5个百分点。核心净利润率为4.5%，也有所微降。显示出首创近年来虽然营业收入有所增长，但盈利能力偏弱。
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资金运营：财务杠杆持续加大，债务结构尚算合理，暂无还债压力
自13年以来，首创净负债率持续攀升，截止16年底已达到132%，显示出公司财务杠杆有所加大。虽然净负债率高出60%-80%的安全值，但是从企业的负债结构来看，目前尚在可控范围内。截止16年底，首创置业手持现金179亿，可完全负债短期债务，且长短期债务比为2.22，多数为一年以后需要偿还的债务。
当然首创置业能够加大杠杆，16年依然斥资181亿元进行拿地，主要有两大原因，一是首创置业背靠首创集团，有资金实力强大的母公司做保障；二是集团在2016年获得中诚信任评的AAA评级，若能够顺利回A，融资结构势必会进一步向好。
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发力引擎：A股上市与集团支持，未来值得关注
A股上市取得重要进展，预计2018年回A成功。官方透露，首创于2016年11月成功提交了IPO申请，目前排在273位。鉴于证监会加快了审批的速度，首创有可能在2018年上半年就能回A成功。回A成功将成为集团的重要融资渠道，融资成本也将有所降低。值得一提的是，首创成功获得中诚信评级AAA的评价，将有助于公司融资进一步降低。
得益于集团支持，一级土地开发前景广阔。为了降低拿地成本，首创利用国企的身份，在参与棚户区改造的过程中，积极扩充一级土地开发规模。2016年，集团在一级土地市场上出手频繁，先后获取呼家楼棚户区改造、北京石景山、平谷区大兴庄土地一级开发等多个项目。其中在母公司首创集团的支持下，取得的呼家楼棚户区改造位于北京CBD核心地区，占地24公顷，体量巨大，成为首创在一级土地市场的最大收获，并被集团视作未来的核心资源之一。根据公司规划，今后在围绕保障房建设，打造未来科技城概念。
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